La rentabilité de l’achat et la revente d’un bien immobilier dépend principalement du montant de ce qu’on appelle « plus-value ». Ce terme désigne la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du logement.

Mais cette somme est soumise à plusieurs taxes. Sans adopter une bonne stratégie pour réduire ces impôts, le bénéfice tiré de la vente de votre bien immobilier peut sensiblement s’amenuiser. À quelle hauteur est la taxe de la plus-value ? Comment réduire l’impôt pour ce gain financier ? Dans cet article, on vous dit tout.

Quelle imposition pour la plus-value ?

Lors de l’achat revente en immobilier, la différence que vous percevez est considérée comme un revenu à part entière. C’est pourquoi la plus-value est soumise à un impôt sur le revenu à hauteur de 19 %. À cela s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Au total, 36,2 % de vos gains seront déduits de ce bénéfice.

En-dehors de cela, si votre gain financier tiré de la revente d’un immeuble dépasse les 50 000 €, une autre taxe vous sera également imposée. Le taux de ce dernier est estimé entre 2 à 6 % de la plus-value.

Est-il possible d’être exonéré de la taxe sur la plus-value ?

Absolument. Mais seulement si vous possédez le logement depuis plus de 30 ans. En-dehors de cette période, les taxes sur le revenu et les prélèvements sociaux vous seront toujours imposés à chaque achat et revente. Il existe cependant un moyen permettant d’alléger sensiblement ces taxes.

Garder le bien immobilier pendant plus de 6 ans

Afin de réduire partiellement les taxes sur la plus-value, gardez le bien immobilier pendant une durée d’au moins 6 ans.

Pour chaque année que vous aurez gardée votre bien immobilier avant la revente, voici le taux d’abattement dont vous pouvez bénéficier :

  • Pour un bien en votre possession en moins de 6 ans : vous n’obtiendrez aucune réduction.
  • Si vous disposez d’un bien entre depuis 6 à 21 ans : le taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu est à hauteur de 6 % pour chaque année passée, tandis que les prélèvements sociaux sont réduits de 1,65 % par an.
  • Dans le cas où le bien est retenu depuis 22 ans : la réduction de l’impôt sur le revenu est à hauteur de 4 %. Les prélèvements sociaux quant à eux seront réduits de 1,6 % chaque année.
  • À partir de la 22e année jusqu’au 29 : vous serez exonéré d’impôts sur le revenu et le taux d’abattement pour les prélèvements sociaux sera à hauteur de 9 %.

Majorer le prix d’acquisition du bien immobilier

Pour pouvoir réduire l’impôt de votre plus-value, vous pouvez également majorer le prix d’acquisition du bien immobilier. Vous pouvez ajouter au coût de l’habitation les frais du notaire et les droits d’enregistrement ainsi que des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction.

Pour pouvoir obtenir une majoration exacte, vous devez présenter des justificatifs. Ces frais devraient être d’un montant de 7,5 % du prix d’achat du bien immobilier.

Quel régime fiscal pour l’achat et revente de bien immobilier ?

Si vous voulez exercer légalement dans le domaine de l’immobilier, vous devez choisir un régime fiscal avantageux. Pour ce faire, il faut d’abord sélectionner un statut.

Une micro-entreprise

L’avantage avec le statut de micro-entreprise, c’est que les formalités à régler sont simples. De plus, il ne requiert pas une comptabilité rigoureuse.

Néanmoins, dans le domaine de l’immobilier, ce statut limite grandement votre activité. En effet, son chiffre d’affaires ne doit pas dépasser les 176 200 € HT par an. En tant que micro-entreprise, vous ne pouvez pas déduire vos charges ni facturer de TVA.

Une société commerciale

Si vous souhaitez étendre votre activité, tout en agissant seul, optez pour une EURL ou une SASU. Autrement, vous avez également la possibilité de collaborer dans le cadre d’une SAS ou d’une SARL. En optant pour ces statuts, vous bénéficierez de multiples avantages comme :

  • un chiffre d’affaires qui n’est pas limité ;
  • la possibilité de déduire les charges et de facturer la TVA ;
  • la liberté de choix entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés ;
  • une responsabilité financière limitée.

En tant que particulier

Dans le domaine de l’achat et de la revente en immobilier, la loi ne vous impose pas de choisir un statut juridique. Néanmoins, en cas de faillite ou de problème financier, vous ainsi que votre conjoint êtes tenus responsables de rembourser les dettes sans aucune limitation.

De plus, en tant que particulier, l’impôt sur le revenu sera bien plus élevé qu’en tant que professionnel.

Conclusion

Afin d’assurer la rentabilité de votre affaire et de limiter les risques en cas de problème financier, vous devez d’abord choisir un régime fiscal adapté. Pour optimiser vos gains, n’hésitez pas à majorer le prix d’acquisition ou à garder le bien immobilier durant quelques années.

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