Si l’investissement locatif permet d’assurer un revenu fixe et stable par mois grâce au loyer, sa rentabilité n’est assurée qu’après plusieurs années. Au contraire, l’achat et la revente en immobilier donnent la possibilité de gagner d’important profit en un délai relativement court, en engendrant ce qu’on appelle, une plus-value.

Une plus-value immobilière : kesako ?

Pour pouvoir générer un bénéfice, un marchand de biens va d’abord se procurer un bien immobilier avec un fort potentiel. Une fois l’immobilier en sa possession, il va ensuite procéder à une amélioration (rénovation, agrandissement, etc.), puis le revendre à un prix supérieur à son coût initial.

C’est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente du bien immobilier que l’on appelle plus-value. Il s’agit du bénéfice que tirent les marchands de biens grâce à l’achat et revente en immobilier.

Comment calculer la plus-value ?

À la base, la plus-value est la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Cependant, afin d’obtenir un chiffre exact, voici quelques détails à retenir.

Prix d’achat

Dans le domaine d’achat et revente en immobilier, le prix d’acquisition ne désigne pas uniquement le montant à verser au vendeur pour acquérir le bien. En effet, il englobe également des frais supplémentaires comme :

  • Les honoraires du notaire : cet homme de loi veille à ce que les transactions se passent dans les règles de l’art.
  • Les travaux à effectuer en vue d’améliorer le bien immobilier.

Pour faire simple, le prix de vente va englober tout le budget nécessaire à l’acquisition jusqu’au moment de la vente du bien immobilier par le marchand.

Prix de vente

Au moment de la vente du bien immobilier par le marchand de biens, d’autres charges peuvent être déduites comme :

  • Un reliquat d’emprunt : étant donné qu’il faut généralement demander un crédit pour acheter un bien immobilier, cela engendre divers frais supplémentaires (taux d’intérêts, frais de dossier, etc.). Une fois le bien vendu, le marchand doit s’acquitter de ces charges.
  • Les diagnostics immobiliers sont également à déduire du prix de vente.

En fait, les charges à payer une fois le bien vendu doivent toutes être prises en compte par le marchand de biens pour pouvoir calculer la plus-value.

Quel impôt payer sur la plus-value ?

Officiellement considérée comme un revenu, la plus value est imposée à 19 %. Si ce gain est supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire sera appliquée. Elle est à hauteur de 2 % à 6 %. Le taux dépend principalement du montant.

En plus de ces impôts, il faudra également ajouter les prélèvements sociaux qui sont à hauteur de 17 % de la plus-value. Au total, il faudra déduire en moyenne 36 % d’impôt sur ce revenu.

Quelles sont les plus-values exonérées d’impôt ?

Voici une liste non exhaustive des types de bien immobilier exonéré d’impôts à la revente :

  • une résidence principale ;
  • un bien immobilier en possession du marchand depuis pas moins de 22 ans ;
  • un bien immobilier vendu à moins de 15 000 €.

Comment réduire l’impôt d’une plus-value ?

Il existe un moyen permettant de réduire partiellement ou totalement l’impôt. Comme susmentionnée, l’acquisition d’un bien immobilier engendre diverses dépenses. Vous pouvez majorer les charges comme les frais de notaire, ou encore les travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de rénovation au prix d’acquisition du bien immobilier. Cela vous permet de limiter les taxes.

Autrement, vous pouvez aussi garder le bien immobilier durant 6 ans, minimum. Voici un exemple d’abattement que vous pouvez obtenir en gardant un logement, un appartement ou une maison en votre possession durant plusieurs années :

  • À compter de la 6e année : l’abattement pour l’impôt est fixé à 6 %, tandis que les prélèvements sociaux sont réduits à 1,65 % par an.
  • À compter de la 22e année : la réduction d’impôt est à hauteur de 4 %, tandis que les prélèvements sociaux vont diminuer à 1,60 % chaque année.
  • Au-delà de la 22e année : le titre est totalement exonéré d’impôt. Les prélèvements sociaux sont réduits à hauteur de 9 %.
  • À partir de la 30e année : vous ne payerez plus ni de prélèvements sociaux, ni d’impôts.

Comment déclarer la plus-value ?

C’est le notaire chargé de la vente de votre bien immobilier qui va effectuer les démarches administratives. Cet homme de loi va réaliser le calcul de la plus-value imposable ainsi que du montant que vous devrez payer auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Il va également établir la déclaration à votre place.

Sur votre déclaration de revenus, vous devez mentionner sur le document le montant de la plus-value estimé par le notaire. Il faudra également préciser si la plus-value du bien immobilier (qui doit être autre qu’une résidence principale) est exonérée.

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