Vous pensez à rénover un de vos anciens appartements ? Vous êtes nouvellement propriétaire d’un logement que vous souhaitez rentabiliser ? Vous avez pour ambition de le mettre en location longue durée, mais vous ne savez comment vous y prendre ?
Pas de soucis ! Pour vivre de ses rentes immobilières, la location d’appartement de longue durée est une excellente stratégie. Voici pour vous résumées les étapes essentielles à suivre :
1. Commencez déjà par préparer votre maison à la location
Après avoir bien mûri votre projet locatif, s’il s’agit d’un ancien appartement, donnez-lui un coup de neuf. Pour ce faire, réparez tout ce qui est cassé, dépersonnalisez la déco.
Rassurez-vous de l’effectivité des équipements de confort réglementaire (eau potable, réseau d’évacuation, chauffage, cuisine etc.) afin que le logement soit en « bon état ».
Réalisez les diagnostics immobiliers nécessaires à la location, car vous devrez fournir au futur locataire un dossier de diagnostic technique (DDT).
La liste de ces diagnostics est longue parce que vous analysez:
- risque naturels et technologiques,
- risque d’exposition au plomb,
- diagnostic de performance énergétique,
- diagnostic électricité et gaz,
- état des nuisances.
Certaines caractéristiques de votre appartement (location meublée ou vide, date de construction de l’immeuble…) déterminent si ces diagnostics sont obligatoires ou non.
2. Pensez à fixer le loyer
Pour fixer le loyer, en plus du barème local, appuyez-vous sur les critères tels que :
- la situation géographique de l’appartement,
- sa surface au sol,
- la qualité du mobilier et des équipements fournis (en cas de location meublée)
- les éléments comme le nombre d’étages,
- la présence d’un ascenseur ou non,
- le détail des charges.
La bonne estimation réside aussi dans la recherche du juste milieu entre un loyer assez élevé pour rentabiliser votre appartement sans risquer une vacance locative.
3. Postez votre offre et trouvez le locataire adéquat
Pour trouver un locataire, rédigez une annonce présentant votre maison.
Mettez l’accent sur :
- la superficie de l’appartement et du terrain,
- la présence d’un jardin ou parking,
- le loyer demandé,
- une photo mettant en avant les points forts de la maison,
- le nombre de pièces, d’étages,
- vos coordonnées.
Déposez votre annonce chez des commerçants près de chez vous ou publiez-la sur internet. Il existe plusieurs sites internet spécialisés dans ces annonces (Paruvendu.fr, Ouestfrance-immo.com etc.).
Après la publication de votre annonce, vous allez devoir dénicher le locataire convenable. Pour y parvenir, essayez de trouver l’équilibre entre le bon feeling et sa solvabilité. Pour le feeling interrogez ses attitudes, son profil, sa sociabilité…
Quant à sa solvabilité, demandez au candidat de vous fournir une garantie (dépôt de garantie ou caution solidaire) sinon pensez vous-même à prendre une assurance loyers impayés.
Identifiez-le formellement par ses documents d’identité (carte nationale, permis de conduire), son statut professionnel et ses justificatifs de ressources et de domicile.
4. Prévoyez la gestion fiscale et celle des charges locatives
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt (bénéfices industriels commerciaux notamment). En fonction du régime retenu, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire sur les loyers (50 % en location meublée et 30 % en location vide).
Ou alors vous pourrez tout simplement déduire les charges supportées pour leur montant réel. En plus, vous paierez la taxe foncière et éventuellement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
En tant que bailleur, vous vous occuperez des charges locatives récupérables sur le locataire. Leur facturation se fera en provisions pour charges indiquées sur la quittance de loyer envoyée chaque mois.
5. Pensez aux éventuels travaux de réparation et incidents
N’oubliez pas que durant la location des problèmes du type dégât des eaux, vétusté de la location, peuvent survenir. C’est à vous d’anticiper et les prévoir. Lorsque ces travaux sont réalisés en présence du locataire, il devra être indemnisé au cas où le dérangement causé dure plus de 21 jours.
Il peut aussi arriver que certains travaux (par exemple sur l’énergie) entraînent une diminution des charges du locataire. Dans ce cas vous serez en droit de lui réclamer une contribution.
